坪単価

家を建てるのに予算内に収まるかどうか最も気になるところですね。

そこで、お家の価格でよく登場するのが、坪単価。一坪(3.3u)あたりの価格。

延べ面積30坪で1500万円だと、1500万÷30坪=50万で坪単価50万と計算式はいたって簡単ですが、この坪単価というシロモノ計算式のように単純ではありません。

住宅展示場では坪50万、新聞広告じゃ坪29.8万円、最近家を建て替えた友達に聞くと坪70万円。

同じような感じの家に見えるけど、どうなってるの・・・・?と思うのも仕方のないことです。

そこで、この坪単価というシロモノに触れたいと思います。

「本体価格」と「引渡し価格」

広告や雑誌なんかに載っている坪単価や建物の価格。

標準的な建物の本体価格で表示されています。

「本体価格って?」

本体価格というのは、建物の外周から1m以内の構造、設備、を含めた建物の価格のことで、給排水や電気の引き込み、門扉やカーポートなどの外構工事やカーテン、照明器具、エアコンなどの設備は含んでおらず、最終的にはその他の費用がかかります。

 

(延べ面積40坪の建物)

建物本体価格

    2、000万(坪単価50万)    

オプション 

       250万
照明器具・カーテンエアコン         50万
外構・外回り設備        150万

営業経費

       100万
設計料         50万
合計(引渡し価格)      2、600万(坪単価65万)

 

本体価格は坪50万最終的な引渡し価格は坪65万ということになります。本体価格で予算をたてる600万円も予算がオーバーするということになります。

何故、本体価格で表示するかというと、建物の立地条件によって様々な、設備の引き込みや外構工事を価格に反映させることはできないからです。

また、この本体価格の基準も会社によってまちまちであり、本体価格の坪単価で建物の価格を比較するのは、建築の全体の予算を出すためには意味のないことかもしれません。

 

「法定床面積」と「施工床面積」

本体価格=坪単価×床面積 

この床面積っていうのも、誤解を招くことが多々あります。

ちょっと話しがややこしくなりますが、床面積には建築基準法での法定床面積と坪単価の表示にみられる施工床面積というのがあります。

建築基準法での床面積には、一般的にバルコニーや吹き抜け、玄関ポーチは含まれておりません。しかし、実際にはバルコニーには床や壁、手摺りもありますし、玄関のポーチにはタイルも貼ってあります。実際、費用がかかるのでそこの面積も足したのが、施工床面積となります。

本体価格=坪単価×施工床面積ということになります。

施工床面積を使うか、法定床面積を使って坪単価を割り出すかで、本体価格の坪単価はかわります。

法定床面積40坪、施工床面積45坪で2000万の建物があるとします。

法定床面積で坪単価を計算すると

            2000万÷40坪=坪単価50万

施工床面積で坪単価を計算すると

            2000万÷45坪=坪単価44.4万

ということになります。

住宅の広告などでは、坪単価の表示はすこしでも、安くみせられるので、施工床面積で坪単価を表示しています。

 

坪単価数字のからくり

・大きな家ほど坪単価は安くなる。

 建物の部位で、費用のかかるところはお風呂やキッチンなどの水廻りです。設備機器や配管などを含めると坪当たり100万以上かかることもありますが、普通の部屋なら坪あたり20万ですむこともあります。

 お金のかかる水廻りが同じで、面積が増えるといことは、坪単価の安い普通の部屋が増えることになり、坪単価が下がることになります。(建物自体の価格は坪数が増えるので、高くなりますが・・・)

 逆に、面積が小さな家は坪単価が高くなります。(建物自体の価格は坪数が減るので、安くなります。)

 その他、同じ坪数なら、平屋建てのほうが、2階建ての建物より、基礎や屋根の面積が多くなり坪単価が高くなります。又、同じ階数、面積でも、複雑な形状の建物はもちろん高くなります。

 

「建物の価格って?」

建物の価格を床面積で割った坪単価。

一見ひじょうに簡単で、分りやすく、単純なものですが、その分、分母と分子である建物の価格や床面積の基準があいまいであるために、家造りの予算を立てるうえで、混乱を招くことになりかねません。

「じゃ建物の価格って?」といわれると、

 建物の価格=材木やコンクリートの材料費

               +

         大工さんやその他の専門職の人件費

               +

         会社を維持していくための経費、利益

                                  ということになります。

この図式は、全国規模の大きな会社でも、大工さんでも曲げられない事実であります。