リフォームしても?・・・いっそ建替え?

家族の暮らしを見守ってきてくれた、家族の心の拠り所であるお家。

気がつくと築40数年・・・

 

リフォームといっても

 

あれもこれもとなってくると、お金もそこそこかかりそうだし・・・?

新しくキッチンやお風呂を替えても家自体大丈夫かな・・・ ?

いっそ建替えたほうが・・・?


全面的なリフォームになってくると、リフォームしようかそれとも建て替えようかと悩むのも仕方のないことです。 

ここでは、主に、大阪市内などの市外地、狭小地の家が中心になりますが、以下お読みいただければと思います。

建て替えプラン無料作成受付中

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(ただし、大阪市内の狭小地にお住まいの方に限らせていただきます。)

  • 建て替えるとどれ位の建物が出来るかわからない
  • 間口が狭いんだけど・・・建て替え出来るの?
  • リフォームか建て替えか迷っている
    といった方お気軽にご相談ください。

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建て替たほうがいい場合

建て替えたほうがいい場合

  • 建物を上に増築する

平屋を2階建てにする、2階建てを3階建てにするなど建物を上に増築する場合、建物の基礎がもとの建物の重さを受けるようにしか造られていないのがほとんどなので基礎が増築した分の重さに耐えれず、全体建物の沈下をおこしたりする可能性がある。又、繋げた部分がどうしても弱くなり、地震や風などにも不利な建物になる。お神楽普請と言われ構造上脆弱になるので、こういった場合は建て替えたほうがいいでしょう。

 

  • 家の傾きがひどい

家の傾きが極端にひどい、家のどのこでも、水平・垂直が悪い。家をジャッキで持ち上げて直すなど、非常に費用がかかってきます。又、そういった建物は基礎や地盤に欠陥がある場合も多く、また傾いてくる恐れもあるので、建て替えたほうがいいでしょう。

 

  • 間取りを大きく変更する必要がある

間取りを大きく変更したい、大きな空間をとりたいなどの場合一般の木造住宅では構造上できなくなることがあり、そいった場合建て替えということになる可能性があります。又、軽量鉄骨造やツーバイフォーなどのプレハブ住宅では、壁・床が一体で強度がメーカー独自に計算されているため、壁を少しとるのも、メーカーに問い合わせる必要等があります。間取りを大きく変えたい等の場合、建て替えということになってくるでしょう。

家が小さくなるかも?

市街地の建て替えの場合

  • 新しく建てる家が今より小さくなる場合がある
  • 法的に建て替えが出来ない

ということが結構あります。

 

新しく建てる家が今より小さくなる場合がある

建築基準法という法律があったものの、昔は住宅などでは、そんなに取り締まりも厳しくなく、土地の価格が高いということもあり、敷地一杯に建てられた家がたくさんあります。(15坪の敷地に15坪の建築面積(建蔽率100パーセント、2F建てで、延べ30坪の家というように)

それらは、既存不適格建築物と呼ばれ、今度、建替える場合はちゃんと法規を守って建替える必要があります。

もし、敷地の建蔽率が60パーセントと指定されていると

15坪の敷地に9坪の建坪、総2階建てにすると、新しくできる家が延べ面積18坪ということになり、せっかく建替えたのに、今の家より小さくくなるということになります。

子供が独立し、夫婦2人だけなので、今の家より小さくなってもいいという場合は別ですが、注意が必要です。

建蔽率や容積率は都市計画で、市町村によって細かく定められています。

建蔽率・・・敷地に対する建築面積(ざっくり言えば1階の面積)の割合

容積率・・・敷地に対する延べ床面積(ざっくり言えば2階建てなら、1階と2階の合計の面積)の割合


又、全面道路が狭い場合や角地などでは、法的に敷地面積がせまくなると言う場合もあります。

 

法的に建て替えが出来ない

道路に面していない土地は建物を建てることが出来ません。現在道路と思っていたものが、調べると法的に道路とみなされていないので、建て替え出来ないということもあります。(不動産のチラシなどには建て替え不可物件とのってあります。)

リフォームと建て替え費用の違い

リフォームと建て替えの費用。もちろん建て替えのほうが多くかかるのは当然ですが、それぞれの費用の特性というものがあります。


リフォーム工事は割り高になる

たとえば、同じお風呂の工事をする場合、リフォームの場合はお風呂を解体してお風呂の工事をするということになるので、お風呂の解体、水道・電気・お風呂・大工さんなどの各職人さんがお風呂の工事だけでくることになりどうしても、工事の価格は割高になります。

建て替えの場合は新築と同様になるので、解体の作業もありませんし、各職方も他の工事もできるので、リフォームよりは安くできます。

お風呂の工事などのたくさんの職方が必要な場合顕著ですが、他の工事についても同様で、どうしてもリフォーム工事は割り高となります。

 

建て替えの場合工事以外の費用が多く発生する

建て替えとなると、建物全体を壊す解体工事費、建築確認・登記・瑕疵保険などの費用、引越し費用、仮住まいの費用など直接工事以外の費用が多く発生します。大掛かりなリフォームとなると、引越しや仮住まいの費用も発生する場合もありますが、建て替えとなると新築同様の諸費用が発生いたします。また、建物の固定資産の税金も建物が新しくなるので、家が同様の大きさならあがります。



住宅ローンとリフォームローンの比較

建て替えの場合は単純に住宅ローンが適用されます。

さまざまな金融機関から、固定金利や変動金利などいろいろな商品が出せれています。住宅ローンは現在金融機関にとって、安全で長く貸せて利ざやも大きくなるので、群雄割拠の状態です。

関連記事「家を買うのは、ローンを買うこと

リフォームローン

融資額が最大で500万ほどで返済期間も最大10年ほどのものが一般的です。金利は返済期間が短いので住宅ローンの倍程度。抵当権等の設定も必要でなく、住宅ローンに比べれば、手続きも簡易。リフォームローンもさまざまな金融機関で取り扱っております。

 

誰が住む・・・建替えた家

子供もそれぞれ独立し、夫婦2人だけのお家。

子供部屋は抜け殻状態で、出て行った子供たちの物置場。

 

 建替えた家誰が住むの?まずここからがスタートです。

2世帯で住む

・2世帯で住む

 まだまだ元気と思っていたものの、病気などをすると、こんな時子供が身近にいてくれたらな〜と思うものの、2世帯で住むというのは、核家族が主流の今、ハードルが高いものがあります。

 ・親世帯・子世帯お互いに気を使う。

 ・各世帯の生活の習慣が違う。

 ・相続の問題

 などがあげられます。

2世帯のメリットとしては、

 ・じいちゃん、ばあちゃんに子供をみてもらえる。

 ・核家族より、たくさんの価値観に触れるので子供の教育にとってよい

 ・水道・高熱費はもとより、家の修繕費などが、それぞれで暮らすより安くなる。

などがあげられます。

 よく、お風呂やキッチンなどの水周りを分ける、玄関を分けるなどといわれますが、それよりも

お互いのルール作り、なんと言っても、お互いの心の持ち方が問題になってきます。

建替えの計画の前に、親世帯・子世帯の十分な話し合いが必要です。

 

 

 

夫婦2人で住む・・・小さく建替える

抜け殻になったお家。

 

子供も当てにできないし、2世帯でやっぱりお互い気を使うのもちょっと・・・

友達のところみたいに、いっそ家を処分して、マンション暮らしと・・・

けど、今までのご近所付き合いもあるし、この場所を離れたくない。

 

夫婦2人なので、そんな大きな家はいりません。小じんまりとした家で十分かもしれません。

 小さな家に建替えれば、

・敷地に余裕が出来、密集地などでは、よく光が入っいたり、風通しがよくなったりします。

・空地にしておけば、家庭菜園などの趣味も楽しめますし、将来、住む人が増えればそこに増築することも可能。

・小さな家なので、建築費は安くできる。(坪単価はあがりますが)

・光熱費・修繕費などの家の維持費が安くなる。

・地震に強くなる(一般的に3F建てより2F建て、2F建てより平屋建てが地震に有利)

・地震がきても早く家から逃げれる

 というメリットがあります。建替える際には、介護のしやすさ、バリヤフリーに配慮する必要があります。

 

建替えると固定資産税が高くなる?

建物を保有しているとかかる税金として、固定資産税・都市計画税の地方税がかかります。

簡単ですが税額は以下で求められます。 

固定資産税

  課税標準額 × 1.4%=税額

都市計画税

  課税標準額 × 0.3%=税額(0.3%は限度額で市町村によって変わります。)

 古い家はだんだんと減価償却され、課税標準額が下がっていくので、税額はだんだんと下がっていきます。建替えた場合、家が新しくなるので、同じ構造、同じ規模だと固定資産税は上がることになります。

では、どれくらいかかるのか知りたいところです。

簡単な数式でありますが、問題は課税標準額。これは、建物の規模、構造、設備などで市町村によって、評価されます。

よく勘違いされるのは、建物の新築価格=課税標準額と思われること。

 建物の本体価格が坪単価40万 40坪で、1600万円かかったとすると、固定資産税が

 1600万 × 1.4% = 22,4万 となり月額に直すと約1.8万となります。

 

 実際の課税標準額は建物のグレードでかわりますが、ざっくり、木造住宅の場合半分ぐらいと言われており、(坪単価で16〜20万程度)

実際は

  800万 × 1.4% =11,2万ぐらいになります

 

又、税制は政策と密に関わっており、様々な減税策が、その時々により採られています。

  (大阪市の場合はこちら) 

      

解体工事について

お家を建替えるとなると、今の家を解体する必要があります。

解体工事の順序としては、家の中の家財道具の処分→シート養生→上屋解体→基礎解体と言う順序になります。全面道路が広い、空地がある場合などは施工がしやすいものの、逆に全面道路や進入経路が狭いなどの場合、解体材の運搬・搬出に余分に費用がかかります。

長屋や連棟の場合の切り離しは、お隣と屋根がつながっているため、解体時にお隣の屋根を支える部材の補強などが必要になる場合があります。

切り離した際のお隣の壁の補修ですが、長屋などで壁が共有されている場合は解体工事をした側が、壁の補修費をだす必要があり、、市街地の狭小地など、外壁同士がひっついている場合などは、お隣が自分ところで費用をだす場合が一般的です。

解体工事には騒音や振動などの問題が避けられないものです。解体工事は今あるものを0にする作業だから、出来るだけ安くしたい、その分、今度建てる家に費用を回したいというのもわかりますが、お家の建て替えなどの場合これからも、その土地で住んでいくことになるので、丁寧な工事、ご近所への配慮が大切です。